명도소송 절차, 내용증명부터 강제집행까지 한 번에 정리

명도소송이란 무엇인가요?

명도소송은 부동산을 점유하고 있는 사람에게 그 부동산을 넘겨 달라고 청구하는 소송입니다. 법률 용어로는 '건물인도 청구'라고 하며, 임대차가 끝났거나 해지되었는데 세입자가 나가지 않을 때 가장 많이 쓰입니다.

1단계: 계약 해지 통보

먼저 계약이 끝났다는 사실을 분명히 해야 합니다. 월세 연체로 해지하는 경우 주택은 연체액이 2기분, 상가는 3기분에 이르러야 합니다. 해지 의사는 내용증명으로 보내 두면 나중에 해지 시점을 증명하기 쉽습니다.

2단계: 점유이전금지가처분

소송 중에 세입자가 다른 사람에게 집을 넘기면, 판결을 받아도 새 점유자에게는 바로 집행하기 어려울 수 있습니다. 점유이전금지가처분을 해 두면 이후 점유자가 바뀌어도 판결로 집행할 수 있어, 실무에서는 소송과 함께 또는 소송 전에 신청하는 것이 일반적입니다.

3단계: 소장 제출과 재판

소장에는 건물을 넘겨 달라는 청구와 함께 밀린 월세, 관리비, 건물을 넘겨줄 때까지의 차임 상당 부당이득을 함께 청구할 수 있습니다. 세입자가 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결이 선고되기도 합니다. 반대로 보증금 반환이나 시설비(유익비)를 다투면 재판이 길어집니다.

4단계: 강제집행

판결 뒤에도 세입자가 스스로 나가지 않으면 집행관에게 강제집행을 신청합니다. 집행관이 먼저 자진해서 나가라고 알린 뒤, 정해진 날에 짐을 옮기는 방식으로 진행됩니다. 집행 비용은 우선 신청인이 내고 나중에 상대방에게 청구할 수 있습니다.

어디서 재판하나요?

남양주시와 구리시에 있는 부동산이라면 대부분 의정부지방법원 남양주지원이 관할합니다.